Wann ist eine Mietminderung möglich?

Gründe für eine Mietminderung gibt es aus Sicht der Mieter häufig genug: Sei es Schimmel im Bad, undichte Fenster oder ständiger Lärm vom im Hof spielenden Kindern. Rechtlich gesehen ist allerdings vieles, was von Bewohnern bereits als untragbar empfunden wird, kein Grund, die Miete zu mindern. Und sogar wenn schwere Mängel vorliegen, dürften Mieter den Mietbetrag nicht eigenständig reduzieren oder gar die Zahlung komplett einstellen. Wir erklären Ihnen alles wichtiges, was Sie zum Thema Mietminderung wissen sollten.

Eine Mietminderung benötigt triftige Gründe

Wann eine Reduzierung der Miete möglich ist, wird nicht am persönlichen Empfinden der Mieter bemessen, sondern ist im Bürgerlichen Gesetzbuch festgehalten (§ 536 BGB). Es besagt, dass ein genereller Mangel bestehen muss, der die Nutzung der Wohnung einschränkt oder sogar vollständig unmöglich macht. Ist zum Beispiel ein Abflussrohr so starkt verstopft, dass der Mieter die Verstopfung nicht selbst beheben kann, stellt dies einen Grund zur Mietminderung dar: Denn das verstopfte Rohr zählt zur gemieteten Einrichtung und  die Räumlichkeiten können aufgrund der Verstopfung nicht im vollen Umfang genutzt werden.

Die häufigsten Gründe für eine Mietminderung

Folgende Mängel kommen besonders häufig vor und rechtfertigen eine Mietminderung:

• Feuchtigkeit dringt in die Wohnung ein.
• In der Wohnung entsteht Schimmel. Grund dafür müssen allerdings bauliche Mängel sein. Lüftet der Mieter nur unzureichend oder begeht andere Fehler, die Schimmelbefall auslösen können, hat dies keine Auswirkungen auf die Miete. Wie Sie zum Beispiel Schimmel im Bad vermeiden, lesen Sie hier.
• Übermäßiger Lärm von außen beeinträchtigt die Wohnqualität. Hier müssen, neben der eigentlichen Lärmstärke, auch andere Umstände wie Zeit, Ort und Art der Lärmquelle berücksichtigt werden. Die Grenze zu finden, wie viel Lärm zumutbar ist, ist selbst für Gerichte oftmals schwierig.
• Heizungsausfall während der Heizperiode.
• Bauarbeiten schränken den Umfang des Wohnraums ein.
• Aufzüge oder Beleuchtung sind defekt.

Hier einige Beispiele, die bereits vor Gericht verhandelt wurden:

Fall 1: Ein Mieter hatte auf Mietminderung bestanden, nachdem im Hinterhof ein Hotel neu eröffnet wurde und er sich durch den permanenten Lärm belästigt fühlte. Da die Eröffnung des Hotel vor Abschluss des Mietvertrags nicht bekannt war, entschied das Landgericht Berlin im August 2016, dass der Mieter die monatliche Zahlung um 20 Prozent kürzen dürfe.

Fall 2: Die Lüftungsanlage einer nahen Sisha-Lounge überschritt den zulässigen Grenzwert der TA-Lärm überschritt. Dies TA-Lärm (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm) ist eine Allgemeine Verwaltungsvorschrift in Deutschland, die sowohl in Wohn- als auch Industrie- und anderen Gebieten vor zu viel schädlichem Lärm schützen soll. In allgemeinen Wohngebieten beträgt der Immissionsrichtwert tagsüber (6 bis 22 Uhr) zum Beispiel 55 db(A) (=Dezibel), nachts (22 bis 6 Uhr) noch 40 db(A). Da die Geräusche der Lüftungsanlage in diesem Fall das Schlafzimmer der betreffenden Wohnung betraf, beschloss das Gericht eine Mietminderung um 10 Prozent.

Fall 3: In einer Zwei-Zimmer-Wohnung in Köln gab es aufgrund eines Wasserschadens starke Schimmelbildung im Wohnzimmer. Die Dusche musste entfernt werden und eingesetzte Trocknungsgeräte erzeugten starken Lärm. Das Amtsgericht sprach sich für eine 80-prozentige Mietminderung aus.

Übrigens: Ist die Größenangabe der Wohnung im Mietvertrag fehlerhaft, ist dies ein gravierender Mangel. Wenn Mieter für eine kleinere Wohnung bezahlen, als im Vertrag festgehalten, muss die Miete dauerhaft gesenkt werden.

So gehen Sie bei einer Mietminderung vor

Vom Gesetz her hat jeder Mieter das Recht, eine Mietminderung zu verlangen. Allerdings gibt es einige Vorschriften, die Sie in diesem Fall befolgen sollten, damit Ihr Anliegen Erfolg hat. Laut § 536c BGB muss der Mieter zunächst umgehend den Vermieter informieren, wenn ein Mangel entsteht bzw. entstanden ist, der das Gebäude schädigen kann. Schreibt ein Bewohner zum Beispiel einen Brief an seinen Vermieter, in dem er sich über den Ausfall der Wasserzufuhr beschwert und als Grund einen Rohrbruch im Keller angiebt, kann der Vermieter umgekehrt den Mieter auf Schadenersatz verklagen. Denn der Mieter wusste längst vom Rohrbruch und hat den Vermieter nicht umgehend informiert. Somit ist am Gebäude womöglich ein größerer Schaden entstanden, der hätte verhindert werden können.

Bevor Sie als Mieter also eigenmächtig die Miete mindern, sollten Sie den Vermieter über die Gründe der angedachten Mietminderung informieren. Denn nur mit dieser Anzeige der Mängel ist der Mieter rechtlich auf der sicheren Seite. Das heißt, selbst wenn Sie Ihren Vermieter im Hausflur treffen und ihm von den Schäden berichten, sollten Sie dies immer noch einmal schriftlich festhalten und dem Vermieter zukommen lassen. Setzen Sie dem Vermieter im Rahmen der Mängelanzeige eine angemessene Frist, nach deren Ablauf Sie die Kürzung der Miete ankündigen.

Expertentipp: Es ist immer sinnvoll, die Mängel zu dokumentieren. Machen Sie Fotos oder beschaffen Sie sich Zeugen, die Ihre Mietmängel bestätigen können. Wenn es sich um eine Lärmbelästigung handelt, sollten Sie ein Lärmprotokoll führen. Notieren Sie hier Datum und Uhrzeit der Lärmbelästigung. Falls es zu einem gerichtlichen Verfahren kommen sollte, können Lärmprotokolle als Beweis dienen.

Mietminderung Schritt für Schritt

1. Dem Vermieter umgehend den Mangel/die Mängel melden. Wenn die Gefahr besteht, dass die Immobilie (etwa bei Wasserschäden) schwere Schäden davonträgt, sollte dies auf dem schnellstmöglichen Weg geschehen. Die Mängel nachträglich aber sicherheitshalber noch einmal schriftlich übermitteln.
2. In der schriftlichen Mängelanzeige eine angemessene Frist setzen, mit der Ankündigung, die Miete nach Ablauf dieser Frist zu kürzen. Achtung: es genügt nicht, lediglich zu behaupten, dass ein bestimmter Mangel besteht. Beschreiben Sie jeden Mangel so sorgfältig es geht: Seit wann besteht der Mangel? Wie wurde er womöglich verursacht? Wie könnte der Vermieter Abhilfe schaffen?
3. Machen Sie Fotos der Schäden und lassen Sie sich diese, zum Beispiel von einem Nachbarn, bezeugen. Die Fotos sollte der schriftlichen Mängelanzeige (Punkt 2) beilegt werden.
4. Holen Sie rechtlichen Rat zum Thema Mietminderung ein.

Deshalb ist rechtlicher Rat sinnvoll

Je nachdem, wie Ihr Verhältnis zum Vermieter ist, kann bei einer drohenden Mietminderung die einstige Traumwohnung schnell zur Albtraumwohnung werden. Heikel sind meist Themen wie Feuchtigkeit oder Schimmel, bei denen die Gefahr oder zumindest die Möglichkeit besteht, dass der Mieter durch mangelndes Lüften selbst Schuld an der Schimmelbildung trägt. Es ist daher sinnvoll, sich im Anschluss an die schriftliche Mängelanzeige beim Vermieter an einen Rechtsanwalt zu wenden – bei Schimmelbefall besser auch schon vorher. Auch beim Mieterschutzbund können Betroffene sich beraten lassen, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein.

Bedenken Sie, dass auch ein gutes Mieter-Vermieter-Verhältnis durch eine Mietminderung gestört wird. Verzichten Sie deshalb bei kleineren Mängeln (bei denen keine Gefahr droht oder die Ihre Lebensweise nicht besonders beeinträchtigt) besser auf die Ankündigung einer Mietminderung, sondern schildern Sie Ihrem Vermieter den Mangel mit der Bitte, diesen zeitnah zu beseitigen.

Wie hoch sollte die Mietminderung ausfallen?

Meistens betrifft eine Mietminderung ausschließlich die Kaltmiete. Bei sehr gravierenden Mängeln sollte ein Rechtsanwalt hinzugezogen werden, unter Umständen kann dann auch die gesamte Mietzahlung eingestellt werden. Sobald der betreffende Mangel allerdings behoben wurde, läuft die Mietzahlung normal weiter wie zuvor.

Die Höhe der Mietminderung ist häufig ein Streitpunkt und nicht jede Minderung erweist sich vor Gericht als gerechtfertigt. Hier zählt der Grad der Schwere, den Laien nur schätzen können. Auch deshalb ist es wichtig, einen Rechtsanwalt hinzuziehen, der die Höhe der Mietminderung treffsicherer bestimmen kann. Er kennt sich mit der Materie besser aus und verfügt in der Regel über die nötige Erfahrung, um eine gerechtfertigte Höhe der Mietminderung anzugeben. Auch der Mieterschutzbund kann hier weiterhelfen.

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